Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı

Önalım hakkı en kısa şekilde açıklanacak olursa şarta bağlı bir alım hakkıdır. Önalım hakkı sahibine, önalım hakkının bulunduğu bir malın maliki tarafından bir başka üçüncü kişiye satılmak istenmesi durumunda, bu malı almada öncelik tanır. Yani önalım hakkı sahibi kişi, bu hakka sahip olduğu malı satın alma konusunda üçüncü kişilerden daha öncelikli bir konuma gelir. Önalım hakkı, satış ve satışa benzer işlemlerde söz konusu olabilir. Ek olarak, paydaşa karşı olan satışlarda ve cebri icra satışlarında uygulamayacağı gibi istisnaları da mevcuttur. 

Sözleşmelerinizi kolayca oluşturmak ve düzenlemek için şimdi ücretsiz kaydolun!

JETLEXA Ekibi

Önalım hakkı üç farklı şekilde doğabilir:  

  1. Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı, 
  1. Kanundan Doğan (Yasal) Önalım Hakkı, 
  1. Sınırdaş Tarımsal Arazi Malikinin Önalım Hakkı 

Bu yazıda ise uyuşmazlıklarda daha çok karşımıza çıkan kanundan doğan ve sözleşmeden doğan önalım hakları incelenecektir. Bu iki hak büyük oranda benzerlik gösterse de birbirlerinden birkaç noktada ayrılmaktadırlar.  

Sözleşmelerden Doğan Önalım

Sözleşmeden doğan önalım hakkı, Türk Medeni Kanunu’nun “Sözleşmeden doğan önalım hakkı” başlıklı 735. Maddesinde düzenlenmiştir. Bu hak, sözleşme yaparak yükümlülük altına girmiş malikin hakkın konusu olan malı bir üçüncü kişiye satmasıyla beraber, önalım hakkı sahibine bahsi geçen malın mülkiyetini değerini ödeyerek alabilme imkanı sunar. 

Bu süreç dava yolu ile izlenmelidir. Dava için hak düşürücü süreler vardır. Bu süreler satışın bildiriminden itibaren üç (3) ay ve her halde iki (2) yıl olarak belirlenmiştir. Bildirim yapma zorunluluğu da mevcuttur.  

TMK’nın m.733 üçüncü fıkrasındaki düzenlemeye göre; alıcı, tüm paydaşlara taşınmazı satın aldığını noter aracılığıyla bildirmek zorundadır. Buna ek olarak, ‘tapu siciline şerh’, sözleşmeden doğan önalım haklarında üçüncü kişilere karşı hakkı aramak için gereklidir. Bu şerh olmaksızın önalım hakkı sahibinin üçüncü kişilere karşı bu hakkı kullanmasına imkan yoktur. 

Kanundan Doğan (Yasal) Önalım

Türk Medeni Kanunu’nun 732. Maddesi uyarınca, paylı mülkiyette paydaşlardan birinin taşınmazın üzerindeki payını üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşların önalım hakları mevcuttur ve bu haklarını kullanarak satılmak istenen payı satın almada öncelik sahibi olacaklardır. Bu hak kanundan doğan bir haktır. Bu tür önalım hakkı paylı mülkiyetin kurulması ile doğar ve kullanabilme şartı olarak da paydaşlardan birinin payını üçüncü kişiye satmış olması aranır.  

Az önce sözleşmeden doğacak önalım hakkında bahsettiğimiz ve hakkın doğuşu ve kullanılabilmesi açısından gerekli olan ‘tapuya şerh’ işlemi burada aranmamaktadır. Buna ek olarak, seçim hakkı paydaşlara bırakılmıştır. Diğer paydaşların yasal önalım hakkını kullanmak istemediği senaryoda payını satmak isteyen paydaş ve üçüncü kişinin gerçekleştirdiği satış işlemi geçerli olacaktır.  

Şartları

  • Kanundan doğan önalım hakkı ancak ve ancak paylı mülkiyette ortaya çıkabilir, diğer mülkiyet türlerinde söz konusu olamaz. 
  • Kanundan doğan önalım hakkının kullanılabilmesi için payın tamamının veya bir kısmının satılması durumu mevcut olmalıdır.  
  • Kanundan doğan önalım hakkı, üçüncü kişilere yapılan satışlarda söz konusu olabilir çünkü bir paydaşın diğer bir paydaşa karşı önalım hakkı ileri sürebilmesi mümkün değildir.  

Paydaşlara kanunla sunulan bu hak ile korunmak istenen husus ortaklığa yabancı birinin katılmasını önlemek için diğer paydaşlara hak vermektir. Bu yüzden paydaşlar arasındaki bir işlemde herhangi bir yabancılık unsuru olmadığından paydaşlar arasındaki işlemlerde önalım hakkı da doğmayacaktır. 

Sözleşmeden Doğan Önalım ile Kanundan Doğan Önalım Arasındaki Farklar

İki temel fark mevcuttur: 

  1. Sözleşmeden doğan önalım hakkı ferdi türde bir mülkiyette söz konusu olurken yasal önalım hakkı ise yalnızca paylı mülkiyet türündeki bir ilişkide oluşur. 
  2. Sözleşmeden doğan önalım hakkında önalım hakkının kullanılabilmesi için ‘tapu siciline şerh’ gerekli iken yasal önalım hakkında kanundan doğan ve kullanılabilen bir hak mevcut olduğundan ‘tapu siciline şerh’ gerekli değildir. 

Sonuç olarak, iki farklı türde (kanundan doğan önalım hakkı ve sözleşmeden doğan önalım hakkı) karşımıza çıkan önalım hakkı, birtakım şartlara bağlanarak oluşturulmuş bir alım hakkıdır. Bu iki tür önalım hakkı arasında çok fazla fark olmamakla beraber birbirlerinden mülkiyetin çeşidi ve şerh konularında ayrılmaktadırlar. Her iki tür hakkın sürecinin de dava ile işliyor olması, hak düşürücü süreleri, sadece satış işlemlerinde söz konusu olabilmeleri, noter vasıtasıyla bildirim yapma zorunluluğunun bulunması ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmeleri gibi özellikleri ise benzerlik göstermektedir. 

Vazgeçme ve Feragat

Burada önemli bir detay olarak önalım hakkı sahibinin hakkını kullanmamasının hangi niteliği teşkil ettiği sorusudur. Bu durumda iki seçenek mevcuttur, bunlar da haktan vazgeçme veyahut haktan feragat etmedir. Haktan vazgeçme, önalım hakkını bu seferlik kullanmak istemeyen hak sahibinin, önalım hakkı devam ettiği süreçte gerçekleşecek diğer satış işlemlerinde önalım hakkını kullanabileceğini ifade eder. Buna karşın haktan feragat etmek ise önalım hakkı sahibinin hakkın kullanımından tamamen feragat etmiş olduğunu yani ne bu sefer ne de devamındaki süreçte gerçekleşecek olan satış işlemlerde bu hakkını kullanmayacağı anlamını taşımaktadır.